Donald Trump - Nghệ thuật giao dịch địa ốc (phần 1)

Theo O.A.P Estate
Donald Trump - Nghệ thuật giao dịch địa ốc (phần 1)

www.nhabinhthuan.com -  Ở đại học, trong khi các bạn đọc truyện tranh và tin thể thao trên báo, tôi đọc danh sách những nhà bị tịch biên. Và nhờ vậy tôi biết về khu nhà Swifton Village. Tôi đã mua lại nó cùng với cha tôi, khi còn học đại học, và đó là thương vụ lớn đầu tiên của tôi. Swifton Village là một dự án phát triển với 1.200 căn hộ ở Cincinnati (bang Ohio), và nó đang gặp khó khăn.
Có 800 căn hộ không có người thuê, những nhà đầu tư đã mất khả năng chi trả lãi ngân hàng nên chính phủ phải tịch biên. Nhiều nhà đầu tư đã tự tử vì bị ngân hàng kê biên tài sản để xiết nợ.

Làm mới khu căn hộ

Đối với một bất động sản bị tịch biên, cơ quan quản lý nhà nước thường muốn bán đi càng nhanh càng tốt. Họ không có đủ người để quản lý nó. Trong trường hợp này, mọi cái ở đó đã xuống cấp nặng đến nỗi không người nào khác muốn mua nó. Cha tôi và tôi mua lại Swifton với giá 5,7 triệu USD, và cũng nhanh chóng thế chấp với ngân hàng để vay khoản tiền này, cộng thêm khoảng 100.000 USD để sửa chữa. Nói tóm lại, chúng tôi có được dự án này mà không phải bỏ ra đồng vốn nào cả. Tất cả những gì chúng tôi phải làm là điều hành sao cho khu này nhanh chóng hồi phục.

Sau khi thỏa thuận xong thương vụ này, thành công chỉ còn là vấn đề về quản lý và tiếp thị. Thách thức ở đây là làm sao cho nhà được những người tốt thuê. Khi chúng tôi tiếp thu khu nhà, những người đang thuê ở đó đã làm cho nó tan hoang. Họ rất nghèo, họ không chỉ không giữ gìn căn hộ họ đang sống trong đó mà còn không muốn trả tiền thuê nhà.

Nếu bị thúc ép, họ sẽ dọn đi mất tăm mất dạng. Chúng tôi bắt đầu tiến hành nâng cấp khu nhà với chi phí đầu tư khoảng 800.000 USD. Nếu bạn muốn bán một chiếc xe hơi, hãy bỏ ra 5 USD rửa và đánh bóng nó, và chịu khó lau chùi, dọn dẹp nội thất xe, bạn sẽ có thể bán với giá cao hơn dự tính đến 400 USD. Trong lĩnh vực địa ốc cũng vậy. Một tòa nhà được bảo dưỡng tốt bao giờ cũng có giá trị hơn.

Hãy nghĩ đến những vấn đề lớn
Tôi thích nghĩ đến những thương vụ lớn. Với tôi, điều đó rất đơn giản: nếu phải suy nghĩ theo cách nào đó, bạn cũng có thể nghĩ đến những vấn đề lớn. Hầu hết mọi người đều suy nghĩ về những việc bình thường vì họ sợ thành công, sợ phải ra quyết định, sợ chiến thắng. Và điều đó giúp những người như tôi có được nhiều lợi thế.

Một trong những yếu tố then chốt của việc suy nghĩ đến những vấn đề lớn là sự tập trung hoàn toàn. Đó là một phẩm chất mà tôi nhận thấy có ở nhiều doanh nhân thành đạt. Họ luôn suy nghĩ, luôn bị thôi thúc, luôn chuyên chú vào công việc.

Việc đầu tiên chúng tôi làm là lắp đặt những cánh cửa sổ chớp đẹp, màu trắng. Chúng tôi sơn lại hành lang, chùi rửa sàn nhà, làm đẹp phong cảnh xung quanh tòa nhà và giữ các căn hộ trống luôn sạch sẽ. Chúng tôi cũng quảng cáo trên báo, người ta đến xem và tiếng tốt đồn xa. Vì vậy, ngay lập tức chúng tôi có thể tăng giá thuê nhà lên khá cao. Trong vòng một năm, toàn bộ các căn hộ đều có người thuê.

Dục tốc bất đạt

Chúng tôi cũng đã thay đổi đến sáu người quản lý trước khi kiếm được người ưng ý. Khi người quản lý đã điều hành Swifton Village tốt đẹp, tôi ngày càng ít đến đó. Trước đây tôi có dịp quen một người thuê nhà mới ở Swifton. Một ngày nọ, nhiều năm sau khi tôi mua khu Swifton Village, anh ta kéo tôi ra một bên và thì thầm: "Donald, anh là bạn tôi nên tôi thấy cần phải bảo anh bán chỗ này đi". "Tại sao?" - tôi hỏi. "Vì khu này đang ngày càng tệ đi, không phải là việc quản lý thuê nhà mà là vì xung quanh khu vực này đang có nhiều người xấu đến ở". Tôi bỏ ra hai ngày để đi lòng vòng trong khu vực và thấy có nhiều vấn đề đang nổi lên, những khu phố quanh đấy đang trở nên hung dữ. Nghe theo lời khuyên của anh bạn kia, tôi rao bán khu Swifton Village và có người mua ngay lập tức. Nhưng vấn đề là làm sao chúng tôi lấy được tiền một cách nhanh chóng.

Người mua là Quĩ đầu tư địa ốc Prudent Real Estate Investment Trust. Quĩ Prudent gửi đến một người đàn ông trẻ để xem xét và thẩm định tài sản trước khi quyết định mua hay không mua. Anh ta nghe nói nhà hàng Maisonette ở trung tâm thành phố Cincinnati được xem là một trong năm nhà hàng ngon nhất ở nước Mỹ. Vì thế, khi gọi điện thoại cho tôi báo rằng anh ta sẽ đến, anh ta yêu cầu tôi đặt trước bữa ăn trưa ở đó. Tôi nhận lời.

Tôi đưa anh ta đi xem Swifton Village. Khi đó, khu nhà này đã được cho thuê toàn bộ và anh ta không quan tâm gì hơn ngoài vấn đề đó. Anh ta nôn nóng được đến Maisonette. Ăn trưa xong đã gần bốn giờ chiều và tôi phải đưa anh ta ra phi trường về New York. Được ăn ngon và chiêu đãi ân cần, anh ta sẵn sàng nói tốt về Swifton với sếp. Và họ nhanh chóng chấp nhận giá 12 triệu ngay lập tức. Chúng tôi có lời gần 6 triệu USD - một khoản lợi nhuận khổng lồ cho một dự án đầu tư ngắn hạn.

Chúng tôi ký kết hợp đồng. Khi đó, tôi đã thấy nhiều đám mây đen xuất hiện phía chân trời. Hợp đồng thuê nhà của nhiều người ở Swifton sắp sửa hết hạn và họ không muốn tiếp tục gia hạn. Chúng tôi đưa một điều khoản vào trong bản hợp đồng mua bán nói rằng tất cả những trình bày trong bản hợp đồng được tính đến thời điểm ký kết hợp đồng, chứ không tính đến thời điểm thanh lý hợp đồng.

Nói cách khác, chúng tôi sẵn sàng tuyên bố rằng tòa nhà đã được cho thuê toàn bộ vào thời điểm ký kết hợp đồng, nhưng chúng tôi không hứa sẽ giữ tỉ lệ cho thuê đó vào thời điểm thanh lý hợp đồng, nghĩa là 3-4 tháng sau đó. Thành thật mà nói những người điều hành Quĩ Prudent ắt hẳn cần thận trọng hơn. Nhưng các quĩ đầu tư địa ốc lúc đó đang rất hăm hở rót tiền vào bất động sản và họ muốn mọi việc tiến hành một cách nhanh chóng. Và dĩ nhiên là dục tốc bất đạt. Khi chúng tôi thanh lý hợp đồng, hàng chục căn hộ ở Swifton Village không có người thuê.Theo O.A.P Estate